来到天津，热情好客的天津人一定会带你去“小白楼”，它不是一座独立的洋房，而是位于和平区一个别具风情之地，它甚至成为天津中西合璧的地域文化之代名词，连外国的游客都要前去寻找昔日的梦境。如今繁华依旧，小白楼却已无影踪，更没人说得清楚这个口口相传的“小白楼”因何而得名。百转千回之下，我们得知一个来自广东香山的人却与它发生了关系，这个人就是大清著名的地产大鳄——徐润。从黄浦江金融风暴的淤泥里，他挣扎爬起，又在海河的沙滩上找到了机会，继续开辟自己的地产版图。

　　■诗意白楼 无影无踪

　　夏日的午后格外闷热，顺着五大道一直往东走，视野变得开阔起来，先前一栋栋风格各异的小洋楼渐渐消失，印入眼帘的是高耸入云的摩天大厦。炽热的阳光通过建筑的玻璃发散开来，明晃晃的一片。然而定神一看，明晃的不仅是阳光，还来自这片建筑几乎同一的色调——白色。无论是拥有百年历史的起士林西餐厅，还是与之相邻的气势恢宏的音乐厅，都采用了纯洁无暇的白色系。

　　站在开封道小白楼步行街举目四望，周边的旧民居已经所剩无几，拥挤的人潮和浓郁的商业氛围已经令人忘记了这是一片曾经有着百年历史的老街区。偶尔左顾，一片白色外墙上的“小白楼”三个字赫然入目，踏破铁鞋的惊喜让我们快步走进陌生的胡同。胡同里摇椅上，老人家们正悠闲地拉着家常，当问起“小白楼”时，老人家们只能点出大概的位置，“东西以海河与大沽路为界，南至现在的开封道，北迄现在的彰德道，就是这块总面积约131亩的弹丸之地，近百年来不断发展，逐渐繁荣，形成今天为人们所熟悉的小白楼地区。”但是“小白楼”为何得名，没人说得出所以然，“大概原来有个外墙涂成白色的两层楼酒吧，便约定俗成为‘小白楼’吧”，这一切为小白楼的扑朔迷离的传说更加增添了几分神秘。

　　常年从事天津本土建筑历史研究的天津市保护风貌建筑办公室研究室主任金彭育告诉我们，关于小白楼地名起源，学界普遍有着四种说法，一种就是你们香山人清代招商局总办徐润的祠堂坐落在开封道与大沽路交口北侧，为白色中式两层楼房，人称小白楼。还有人说在开封道近海河处西侧，有一白色教堂，俗称小白楼教堂，后衍化为地域名。另外有人说，英租界当局为英兵修筑白色二层小楼作为娱乐处所，原址在大沽路和徐州道交会处鸿福饭庄对过，人称小白楼。最后一种是说十月革命后，一些白俄妓女来津，在此开妓院，因楼房门墙涂成白色，故称小白楼。“在上面的四种传说里，以‘徐润祠堂’的说法流传最为广泛，但几乎所有著述里面都难以找到徐润祠堂的详细记载，所以你们要找的‘小白楼’实际已经消失了，但是当年徐润在天津的房产可远远不只小白楼，他在天津迎来了一次人生的冬去春回，这段故事也值得你们大书特书……”

　　■败走麦城 瞬间倾覆

　　1884年，一定是徐润一生中难以忘怀的年份。否则我们不会在他晚年所著的《徐愚斋自叙年谱》中读到了悲凉的笔调。

　　天津社会科学院研究员罗澍伟认为，徐润是清末最早涉足“地产行业”的商人。截止1884年，徐润在房地产上投入的资本已达200多万两银子，拥有地产3000多亩，其中300多亩已建房子，共建有洋房50多所、其他类型房屋2000多间，每年可收租银12万余两。然而这一切都在中法战争爆发后变成了泡影。

　　法国派出军舰，封锁上海港口，对进出船只进行盘查，并扬言将发起地面进攻。剑拔弩张之下，上海百业凋敝，房地产一落千丈，徐润实力再强，也抵不住这“秋风扫落叶”之势。他借债买房的债主们上门了，为了清偿这上百万的债务，他廉价地抛售了自己苦心经营的资产，地产大亨轰然倒塌。

　　屋漏偏逢连夜雨，在捉襟见肘之间，他不得不利用自己在轮船招商局的职权挪用16万两招商局的资金抵赔，由此落下话柄，一直视他为政敌的盛宣怀乘机落井下石，以此为由，向李鸿章参上一本。但李鸿章却全然不顾当年开办轮船招商局时徐润成功召集股金、使招商局资本充实运作自如之功，听任盛宣怀之言，革除他在招商局会办之职，终令亲信盛宣怀一人独大。

　　饱尝了世事变幻和政治“厚黑学”，徐润并没有因此而消沉落魄。从黄浦江的淤泥里，徐润挣扎爬起，又在海河的沙滩上，找到他的人生密友唐廷枢，继续投资天津及其周边地区的房地产，他坚信“津地产业大可发达”。

　　■吞土纳地“枯木逢春”

　　我们无法得知当年的徐润，拖着满身的伤痕来到天津心中是何滋味，但是从他的行为可以肯定的是，这个倔强的香山人并没有因为一朝被蛇咬，十年怕井绳，他是“从哪里跌倒就从哪里爬起来”的绝好模范。

　　他又干起了房地产。

　　资金当然是必需的，但这次，他不同往日那样从钱庄里借钱，而是选择了节衣缩食，自己筹措。“筹之再三，因将自己衣服佩带、古董器玩、字画书籍变价，约得价一万五六千金，又拟将先母杨太夫人遗饰及亡室吴夫人所遗金珠各物约略计之，亦值六七万”。

　　靠着这8万多两本钱，徐润“先提二万两翻造上海老介福房屋，查该屋未改以前收租只得三千六七百两，除年中修理千两外，实收亦仅有限，此因房子过旧，间架太小，地盘亦属低洼，有以致之，一经改造，收租七千余两，递年更增，得益不少”。稳住了上海的根据地之后，徐润将剩下的6万两，全部投到了天津及周边地区的房地产业。

　　“先在塘沽车站两边造屋五百余间，用地七十五亩，以收租息；又于天津法界先农坛、马家口朝鲜公所后与及南门外水坑地，并近西局回头至卢家庄一带；又小营门附近各段及英租界等处。另在滦州偏凉汀铁路南沿滦河高坡等处置买不少，先后统共一千八九百亩……”百年的沧桑巨变，已经很难令我们找到在徐润的自述里他吞土纳地之点，但是可以肯定的是经过几年的蛰伏和折腾，他已经走出了失败的泥沼。

　　截止到1901年，徐润在天津的房地产，除了已经卖出的之外，尚有滦州500亩，塘沽20余亩，北戴河10余亩，老龙头130余亩，天津南门外367亩。其数量完全可以和现今的“房地产巨鳄”、“拿地王”媲美。据他自己袒露，单笔获利有时高达20到30万两。而留在手里的房子，每年的租金收入在2000两左右。如加上上海的“老介福”房产租金7000两，每年他的房产租金至少在9000两，相当于今日人民币180万元的进项，亦算可观。

　　实际上，在“咸鱼翻身”的过程中，徐润并不只钟情于房地产，为了自保，他不得不跟着唐廷枢投资一些矿产，从他的自序里，我们可以窥见当年东山再起的过程如何艰难。在屡战屡败、屡败屡战的几年间，老母和妻子也相继病故，留下年仅8岁和6岁的一对儿女。年过半百之后，徐润又投入了采矿业，跋山涉水，遍尝艰辛，他把自己这个时候在矿井下拍摄的照片荟为一图，自跋道：“余之所萃七照而合影者，俾使后人视其图而知创业之艰，成功为尤艰业。”

　　天津一役，徐润的人生收获远比钱财来得多。