第一城的一个垃圾房外散落着被随意丢弃的生活垃圾。记者缪晓剑摄

    核心提示
　　夹杂在城市新式建筑群之中的老旧居民小区，虽地处繁华路段，但基本年久失修黯然失色。近期，国家统计局中山调查队通过实地走访的形式，对市内老旧小区的环境现状和存在问题展开调查。调查结果显示，不少老旧小区楼龄长，房屋较旧，小区内基础设施逐渐老化，缺乏及时有效的维护和管理，且没有物业管理；部分小区存在盗抢案件频发、卫生条件差、绿化养护缺失、公共设施无人维护等问题，居民盼望政府加大投入改善居住环境。
　　■现状调查
　　●老旧小区卫生环境普遍较差
　　中山城区内，特别是部分较早建设的老城区，有不少无物业管理的旧式小区。比如柏苑新村、华陀新村、第一城以及华侨新村等小区，均是上世纪八九十年代修建的，距今有二三十年的历史，由于历史原因，这些小区没有物业管理。
　　中山调查队实地考察发现，由于缺少有效的维护管理，区内房屋以及基础设施逐渐老化，部分楼房长期受风雨洗礼，外墙变得斑驳残缺，有的甚至外墙瓷片已经脱落，露出了里面的红砖。对市容市貌造成影响的同时，也存在一定安全隐患。
　　由于没有物业管理，老旧小区的卫生工作基本由相关居委会派遣清洁人员来完成，并向居民收取一定费用。据居民反映，楼道卫生有人定期打理，而且收取的清洁费不多，相比以前无人管的状态有了不少的改善，对卫生状况基本满意。但是实地考察发现，各个小区内仍存在不同程度的卫生和绿化问题尚待改善。
　　调查发现，老旧小区的楼道内、小区绿化带周围，不时能看到一些居民随手丢弃垃圾、纸屑等行为。调查人员在30分钟的观察时间内，发现有的小区乱扔杂物多达40多处，部分小区道路旁或树根处更有垃圾成堆现象。
　　部分小区内存在花草树木受损现象，其中有些树枝已折损并垂到地面，阻挡了道路。有受访居民表示，小区绿化带里面的杂草、残枝以及枯叶等经常无人打理。
　　实地走访还发现，有的小区垃圾房较少，地点设置不合理，且存在垃圾箱（房、桶）损坏及不整洁现象。部分居民反映，垃圾房周围的卫生状况较差，容易引发老鼠、蟑螂等虫害问题。
　　●部分楼道防盗门形同虚设
　　老旧小区治安状况参差不齐，有的小区由所属区或街道的治安公司派人员在小区出入口处看护，而部分开放式小区没有相关的安保人员，任何人都可以随意出入，由社区的巡防人员定期进行巡逻。调查人员在实地考察中发现，这些小区的治安状况和防盗设施较差，部分楼道的防盗门形同虚设。
　　调查显示，大部分老旧小区的楼道都安装了防盗门，但是这些防盗门或多或少都存在损坏或者长期不关闭现象，这无疑增加了闲杂人员进出的机会，给居民的生活安全保障带来了隐患。很多小区内的道路、转角位都少有见到监控摄像头，部分小区仅在出入口处设置了一个摄像头，治安防控力度较弱。
　　对此，受访居民表示，无物业或安保人员，小区的治安状况不是很好，摩托车、自行车等被盗案件屡有发生，特别是在一楼用于存放杂物或单车的房间，由于无人居住，受关注度较低，是小偷光顾较多的地方，有的被偷之后换锁了仍未能防止二次被偷。
　　由于老旧小区建设较早，各项设施建设与现在新建楼房相差甚远，消防状况不容乐观。小区的消防设施较少，楼道里面没有消防栓或者灭火器。不少老旧小区的外墙以及楼道内都拉了不少线路，包括供电、通讯以及有线电视等，这些线路缺乏统一规划，布线随意，交错密集，存在一定的消防隐患。另外，走访中还发现部分楼道里有杂物堆放现象，有的居民把自家的自行车等交通工具也搬上了楼，停放在楼梯转角处，一定程度上影响了居民的出入安全。
　　●老旧小区乱停车现象严重
　　实地考察发现，无物业管理的小区乱停车现象严重。随着城市和经济的发展，有车一族日渐增多，停车难问题日益显著，在老旧小区尤为突出。由于没有物业公司管理，小区的大部分空地都没有划上相应的停车线，也缺乏正规车位，致使不少车主乱停乱放。
　　停车占用消防通道、绿化带等行为时常发生，不少车主由于找不到车位，直接就把车开到了道路两旁的花基带上，也有部分车主把车停放在小区的公共文娱场地，如羽毛球场等，占用了小区的公共区域，给其他居民的生活带来不便。
　　受小区规划、市政建设等历史原因影响，个别老旧小区的配套生活设施长期以来没有得到完善，导致自发形成了一些地摊市场，如第一城小区。由于小区附近没有正规的菜市场，小区居民买菜往往要跨过宽阔的博爱路到对面较远的老安山菜市场，生活不便。部分小摊小贩从中看到了商机，几乎每天都在小区周边道路上摆卖蔬菜、水果以及食品和日用品，虽然一定程度上给小区居民生活提供了便利，但是也衍生了一系列的问题，如道路不整洁、摆卖噪音滋扰和违规占道等，同时影响了市容市貌，成为创建文明城市中一道不和谐的风景。
　　小区基础设施年久失修现象严重，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且状况日趋恶化。调查人员在各走访小区内发现，路面破损的现象很常见，30分钟的观察走访中，有小区路面破损多达18处。由于路面不平，积水现象频现。
　　据受访居民反映，由于小区建成年份较远，小区内的文娱设施等配套较差。有的小区没有健身器材、儿童游乐设施，部分小区虽有但数量少，而且损坏了没有得到及时维修。还有居民反映，楼道内的梯灯往往坏了也没有及时更换，晚上出入很不方便。甚至有些楼道内的梯灯是各户自己安装、自己维护，没有安装的住户晚上只能摸黑出入。
　　■问题分析
　　●规划建设不到位
　　中山调查队称，老旧居民小区由于年代久远，无论在配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都存在许多不完善的地方，无法满足居民日益增长的住房需求。而且这些老旧小区很大一部分是单位宿舍，建设之初是为了解决职工住房问题，规划方案比较简单。因此，居民活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与当前居民实际需求存在一定的差距。随着后来的住房制度改革，老旧居民小区产权逐步多元化，小区维护和管理所需资金的来源渠道逐步枯竭，管理水平降低，致使老旧居民小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已经成为中山城市建设管理的落后地带。
　　●出租率高，居住人群复杂
　　老旧居民小区中，居住人群以中老年人和外来人口为主。部分老旧小区是以前的单位宿舍，受经济条件、居住习惯和其他因素的影响，很多已退休的老人仍旧选择继续住下去。另一方面，由于房屋租金较便宜和地段等因素影响，老旧小区房屋出租率普遍较高，外来人口多，有些甚至是“三无”人员聚居地。
　　这样的多元化居住结构让小区管理面临较为复杂的局面，居住群体对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。另外，居住在老旧小区的群体收入普遍不高，很大一部分人都不愿意在物业管理上花钱。意见难统一、低收入群体占多数和消费意识弱等因素的影响，给老旧小区管理的完善和提高带来了一定的阻碍。
　　■建议●老旧小区物管可尝试市场化
　　中山调查队建议，对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委会出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老旧住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用。亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治自理。还可以把老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务，从政府行为转变为市场行为，将老旧住宅小区整治完的后续管理工作，让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理。