[center][B]核心提示[/B][/center] 为壮大农村物业经济、增加农民收入，保持农村稳定，火炬区从2003年起开始实施农村“三个五”工程（用5年时间，帮助农民新建人均50平方米的物业，每年人均获得物业收入5000元），取得了阶段性的成效。2004年底，该区实施“三个五”工程项目已达到67个，开发土地面积817亩，建筑面积30.44万平方米，全区农村已形成集体物业63.02万平方米，实现人均物业19.38平方米。2005年底，火炬区新增“三个五”工程项目16个，全区农村累计实施“三个五”工程项目83个，形成集体自有物业80万平方米，实现人均物业25平方米。 [align=center][URL=../photo/showcontent.asp?id=113120][IMG]../data/photo/News/Tn_2006411892328083.jpg[/IMG][/URL][/align][align=center][size=2][color=#0000FF]村民“退休”，生活无忧。[/color][/size][/align] [center][B][U]“后工业时代”的物业经济[/U][/B][/center] 今年伊始，火炬区提出了“五大”调整思路，其中一项调整就是做强非工业形态经济，并明确指出在发展物业经济方面要有新突破。 进入“二次创业”之后的火炬区开始思考这样一个问题：如何实现以工业反哺农业，让农民真正享受到经济发展的成果。自2003年开始，火炬区形成了以工业发展效益反哺农村和农民为手段，决定大力实施农村“三个五”工程，并将这项工程作为农村工作的“压轴戏”，精心经营。 为加强“三个五”工程的实施力度，火炬区专门成立了农村“三个五”工程建设协调领导小组，由区管委会主任亲自挂帅，分管农村工作的区委副书记专门抓，并从区机关、有关职能部门抽调骨干组成专门小组，对各村经济状况、资源情况等进行调查摸底，制订具体实施方案，明确责任人、明确达标时限。 为保障农村“三个五”工程顺利实施，火炬区根据当地的实际，对农村“三个五”工程确立了四项原则：一是城镇化原则。将“三个五”工程与拆迁旧村、建设新村相结合，保证农村环境的改善和农民生活质量的提高，提高农村城镇化水平。二是“工业入园”原则。要求“三个五”工程项目的规划建设，要与各大工业园区紧密衔接。三是注重物业价值原则。“三个五”工程项目重点是兴建与工业园区配套的商铺和出租屋等物业，以聚集人气，提升物业价值。四是分批实施原则。对已达到“三个五”标准的村，进一步巩固提高；对接近达到“三个五”标准的村，加大促进力度，使其乘势而上，在短期内达标；对10个经济薄弱村，该区进行重点帮扶，加大财政支持力度，制订分步实施方案，每年集中力量帮扶1－2个项目。 [align=center][URL=../photo/showcontent.asp?id=113121][IMG]../data/photo/News/Tn_2006411895278565.jpg[/IMG][/URL][/align][align=center][size=2][color=#0000FF]中炬高新集中兴建区内商铺林立，物业管理规范。[/color][/size][/align] [center][B][U]“公司+农户”的新农村模式[/U][/B][/center] “公司+农户”的模式是农村经济发展中的一大创举。而模式中的公司不是农户自己办的公司，而是火炬区各大工业发展公司。 在社会主义新农村的专题采访中，记者发现火炬区农村物业经济发展迅速的一个重要原因是，该区将区属的各大公司直接与村里联动，利用各大工业公司的成功运作模式带动农村物业经济的发展。 农村“三个五”工程是一个包括规划、建设、招商与物业管理等多个环节的系统工程，涉及各个层面、各条战线。火炬区充分发挥区属各工业总公司的资源、招商和管理优势，依靠各职能部门的支持，通过基层党组织的努力，多方联动，共同实施。“三个五”工程进展顺利。 没有好的规划，肯定达不到新农村建设的标准，因此，火炬区采取了规划先行的办法，把农村“三个五”工程项目纳入园区整体规划。火炬区明确要求农村“三个五”工程的厂房、出租屋等物业建设要按照“工业入园”原则进行规划，不允许单独建厂、零星辟园，尽量根据六大工业园区的规划，把项目安置在六大工业园区附近，这样既便于为各大工业园区内的厂企配套，促进产业聚集，又有利于工业园区内资源共享，便于物业出租。目前，区内各村的厂房和物业项目基本上都是环绕区六大工业园区周边的区域而布点，形成了“众星捧月”的格局。 除了做好前期规划，解决物业将来的出租市场之外，火炬区还坚持利益倾斜，将高价值的地块留给农村发展。由于“三个五”工程大多涉及物业项目，因此，项目所处地段的位置在很大程度上决定了项目的收效、成果。火炬区充分认识这一点，将基层利益、群众利益摆在首位，主动将区内的具有较高现行价值或较高升值潜力，人流和物流较为集中的地段划让给各村集体开发建设，大大节省了村集体的投入，缩短了物业转变为现实价值的过程。如该区划给张家边村兴建“东龙商贸城”的地块，就是地处逸仙路与世纪大道的交界处，位于中国包装印刷基地腹部的“地王之地”；而划给张家边二村开发“临街商业走廊”的地段，就是地处逸仙路与东镇大道的交界处，位于张家边社区的商业黄金地段。 火炬区工业发展中一个很大的特点就是，由六大公司直接负责六大基地的招商、统筹、管理等系列工作。火炬区根据这一特点在发展“三个五”的过程中，采取了公司帮扶，以工业效益直接反哺农村的做法。 火炬区充分利用区属工业总公司在园区开发和管理、招商引资等方面的优势，要求区属各大总公司分别挂钩2-3个村帮扶建设物业。一是村企合作，联合开发工业园区。各对口帮扶的总公司将挂钩帮扶村的工业区纳入公司管理的工业园区内，实行统一规划，统一招商，统一管理。对远离各大工业园区的村，采取几个邻近的自然村联合开辟工业园的办法，合理配置和利用土地等自然资源和市政设施，确保资金集中使用。如建设发展公司与黎村合作，由建设发展公司规划厂房并负责代理出租（包租）。仅此一项，2005年黎村可增加集体收入50万元。二是以土地入股，滚动发展。对项目建设资金比较紧缺的自然村，采取以土地置换资金的办法，以征地款集体留存部分入股，与总公司合作进行土地物业开发，所得收益归农民所有。如工业联合总公司与东利村合作，由东利村以土地入股，兴建1.15万平方米的综合大楼和9000平方米的厂房，东利村每年可增加村集体收入200万元。三是以土地直接置换现有物业。对部分经济发展薄弱村，由总公司以现成的物业直接置换村土地，超常规加快经济薄弱村的“三个五”工程进度。如灰炉村用327亩土地与张企集团置换2.25万平方米的厂房物业，每年可增加村集体收入180多万元。四是由总公司对农村的物业项目提供“一条龙”服务，包括物业规划、设计、报建、招商引资、代理租赁等，提高项目运作的成功率和收益率。 [align=center][URL=../photo/showcontent.asp?id=113124][IMG]../data/photo/News/Tn_20064118122945118.jpg[/IMG][/URL][/align][align=center][size=2][color=#0000FF]窈窕村为外来工兴建居住区，既规范村务管理，又增加物业收入。[/color][/size][/align] [center][B][U]“政策+资金链”注入新活力[/U][/B][/center] 没有政策的支持，发展只能是一句空话。为了真正地做好农村“三个五”工程，火炬区坚持利益向下，出台优惠政策扶持，并筹措资金保障工程顺利进行。 在实施“三个五”工程中，火炬区始终坚持利益向下的原则，出台了一系列政策进行扶持：一是由建设规划部门对各村物业厂房、新村建设用地免费进行统一的、科学的规划。把“三个五”工程纳入全区的统一发展规划，把最好的土地尽可能留给农村作发展经济之用。二是对“三个五”工程建设项目的收费，除省、市有关部门应缴款项外，属区收取的费用由区管委会统一制定优惠办法。三是农村“三个五”工程中新建项目报批、办证等费用可用征地款抵冲。四是成立“三个五”工程办公室，从区机关和各有关职能部门抽调人员，全面统筹协调在实施“三个五”工程中遇到的问题和困难。并成立中小企业招商办，协助各村开展招商引资工作。五是开通“绿色审批通道”，区委成立了由建委、规划等职能部门组成的“三个五”工程建设审批专案小组，对农村“三个五”工程项目申办手续提供一条龙服务。 为了筹集“三个五”工程建设资金，火炬区要求各自然村将征地款(集体部分)提留出来，专门作为“三个五”工程中的项目建设资金；允许农民享受分配的50%的征地款可以入股形式投入，其股权为农民所有。对未达标的村，要求其物业收益的50%以上（具体比例由各村党支部和村民代表共同决定）用于集中新建厂房、物业。明确各村留用待征土地拍卖收入的25%作为新“三个五”工程厂房(商铺)建设资金。火炬区对部分村给予财政拨款帮扶发展，帮扶资金纳入财政预算。享受财政扶持的自然村要提供相应的配套资金。同时，采用出租土地、预收厂房(商铺)租金、项目带资建设、资产抵押贷款及以资金拆借方式向其他单位借款等办法筹集建设资金。此外，还积极鼓励民间资金以入股合作的形式进行土地开发。 [B]经验之谈[/B] [B]点睛[/B] [B]让今后每个参加自然村经济组织的农民都能享有集体10-50平方米的物业。对每户投资30万元以下形成自有物业的农户，区、村两级要给予一定的扶持，鼓励农户在规定的区域采取集资建房方式发展自有物业，分配给特困户。[/B] [center][B]“让每个农民都有一份物业”[/B][/center] 今年火炬区农办将按照“每个农民都有一份物业”的要求制定农民发展物业规划。让今后每个参加自然村经济组织的农民都能享有集体10-50平方米的物业。对每户投资30万元以下形成自有物业的农户，区、村两级要给予一定的扶持，鼓励农户在规定的区域采取集资建房方式发展自有物业，分配给特困户。 对于此项扶贫物业，区管委会将给予支持，保证每个特困农民除集体物业外，其自有物业不少于10平方米。扶贫物业建设力争用2-3年完成。在农户自有物业建设方面，该区今年将采取四种方式： 一是集资建房，统一出租。以各自村股份社或单独核算经济组织为单位，由农民自愿入股投资，统一建设厂房或宿舍，集中出租。其物业产权和租金分归农户所有。 二是划定区域建房。有条件的村可集中统一建设有一定规模的出租屋，然后以商品房形式指定销售给农户。由农户管理、出租。其所购出租屋产权与收益归农户所有。 三是由村划地建房。有自留宅基地或商住地的村，经规划报建审批后，可将地分割以优惠价出售给农民建出租屋。 四是临时报建出租屋。临建出租房要统一标准、做好规划，由农户管理和出租。（谭华健） [B]记者手记[/B] [B]点睛[/B] [B]让每一个农民都拥有一份自己的物业，这意味着农民拥有一份稳定的收入，意味着未来的生活质量将越来越高。[/B] [center][B]甜头[/B][/center] 为有源头活水来。 让每一个农民都拥有一份自己的物业，这意味着农民拥有一份稳定的收入，意味着未来的生活质量将越来越高。 记者在采访中了解到，近年来火炬区“三个五”工程进展迅速。据有关方面统计，仅2003年火炬区就建成农村“三个五”工程项目63个，建筑面积29.85万平方米，人均新增物业7平方米，全区村一级集体收入7237万元，人均增加收入672元。村集体经济发展后，村民从村集体享受福利分配不断增多，不少的自然村，每年年中和年底都实行集体分红，大部分自然村每月都发放定额不等的老人退休金，如江尾头自然村每个老人每月可享受370元的退休金。从2004起，火炬区又开始制定新一轮农村经济发展计划，争取再通过5年的努力，区、村分别为农民建设人均40平方米的物业，使区内农民每人每年从集体获得的收入达到6000元。与此同时，随着火炬区工业的大发展，企业不断增多，外来员工不断增加，也带旺了农村物业出租。许多农民抓住商机，自建房屋、商铺等物业出租，增加了家庭非经营性收入。如沙边自然村村民有商铺、出租屋5000多间，年收入700多万元，仅此一项，村民家庭人均年增加收入3500元；张家边五村村民有商铺、出租屋3000多间，村民家庭人均年增加收入5900元。 “一铺养三代”。的确，村民拥有自己的物业后，经济收入得到了不断的提高，很显然从上面的数字和在跟村民的交谈言语中，记者已感觉到，农民在“三个五”工程中尝到了甜头。 根据世界各个发达国家的经验，人均GDP达到1000美元是工业反哺农业、城乡共同发展的一个重要转折点。目前，火炬区工业化程度达到相当高的水平，已完全具备持续反哺农业的经济基础。大工业的发展推进了火炬区工业化、城市化进程，加快了火炬区由农业向工业、农民向居民、农村向城市的转变。（记者 谭华健）